吕兆毅

当前，全国房产市场正处在利益相关各方博弈相持的阶段。自住型购房者强烈要求大幅降低房价；投资购房者不希望房价持续下降；房地产商默契配合或者行业合谋公开拒绝降价，反对政府干预房地产市场，强烈抵制以降低房价为目标的实质性调控；银行为维护房贷利益同样不会支持降低房价；媒体为得到房地产商的广告收益，不敢“得罪”房地产商，不愿宣传房价下降信息；地方政府继续维护“土地财政”，以“稳定房价”为由不愿公开、明确支持降价，甚至以调控文件明文规定在连续涨价多年的高价之上每年涨幅仍然高达12%，等于公开支持继续涨价；国家虽然不断颁布房地产调控新政策，但从未明示降价和降幅的全国平均目标；专家派系林立，支持降价和支持涨价的各种观点似乎都有道理，大多以解读现行政策为主。解决这一重大问题的关键在于如何找到大多数人，特别是自住型购房者满意的解决方案。为此，我提出一个建议，创新国家住房政策和住房制度，优先支持自住型购房者创建永久性的城市住房合作社。

城市住房合作社制度的设想是，自住型购房者自愿结合，发起成立的从事集体购买住宅、建设住宅、合伙担保按揭贷款与实行自主物业管理的非盈利法人住房组织。其基本职能是，按照自主原则选举合作社理事会，理事会聘用专职、兼职建房和物业管理人员；组织洽谈合作社社员集体批量购买住宅或者购买土地建设本合作社社员自住住宅，组织集体合伙制担保银行按揭贷款；国家制订特别优惠的土地供应政策和不设还贷期限的长期房贷政策，社员只需支付首付款和按揭贷款利息，不用支付本金月供(自愿支付者除外)，以此优惠政策吸引自住型购房者参加住房合作社；合作社社员分摊合作社管理和物业管理费用；组织社员参加力所能及的物业劳务；当社员另购自住型住宅时应退出合作社，由合作社协调购房新社员与老社员之间以合理价格签订首付款支付合同和购房新社员与银行重新签订按揭贷款合同，同时终止老社员的按揭贷款合同；合作社禁止高价炒卖住宅；合作社接受政府住房建房管理，遵守有关住房合作社的政策和制度。

城市住房合作社的好处多方面的。

第一，有利于建立价格合理、稳定、可持续的房地产市场。城市住房合作社的本质是一个购房、建房和居住组织，能够改变房地产开发商垄断房地产市场、垄断房价的局面，把现在的不完全竞争或者寡头垄断，或者只有合谋、没有竞争的房地产市场改变为有城市住房合作社参与竞争的房地产市场，合作社建房可为房价确立一个最低价格的标杆，对房地产市场必能发挥重大、有效、长期的调控作用。城市住房合作社与曾经流行过的购房者合作建房是功能不同的组织，前者是一个长期的集体组织，是一个非盈利法人，是一种新型城市社区；后者只是一个临时性的为降低房价而组建的房地产开发企业。

第二，有利于处于弱势地位的购房者提升购房谈判能力，降低房价，保证住宅质量。在当前的高房价之下，一盘散沙的个人购房者是没有实力与财大气粗的房地产开发商博弈的。城市住房合作社把购房者组织在一起，建立一个实体化、长期化、利益共同化的团体购房者组织，必能大大提高谈判能力，买到低价优质住房。

第三，有利于“解救夹心层”，解决既不属于政府保障住房群体、又不属于高收入群体的“夹心层”群体的住房困难。社会保障住房只能解决少数中低收入家庭(大约20%)的住房困难，对大多数中等收入家庭(约占70%)的住房问题仍然很难解决，出现反对高房价最强烈的“夹心层”问题。城市住房合作社解决了大多数家庭的住房困难，特别是能够发挥“解救夹心层”的作用。

第四，有利于房地产开发商摆脱住宅高价无市、等待观望、成交下降的困境，有效地提高市场人气。城市住房合作社既能团体购房，批量购房，主动购房，登门购房，又能合作建房。这等于为房地产开发商发展购房客户，节省大量营销费用，缩短楼盘营销周期，对稳定房地产市场十分有利。

第五，有利于银行发展优质贷款客户，实行合伙制长期担保，有效地降低了住房贷款风险，银行一定愿意支持城市住房合作社，建议国家制定倡导、扶持发展城市住房合作社的新政策，对合作社合伙制担保的按揭贷款实行无限期住房贷款、利息优惠、不交本金月供、只交贷款利息的新制度，可减轻购房者50%的负担，必将解救大批房奴。瑞典实行城市住房合作制度就是一个成功的范例。由于城市住房合作社的社员都是中等收入家庭，又实行合伙制担保按揭贷款，因而有效地化解了银行贷款风险。

第六，有利于各级地方政府贯彻落实中央政府的有关住房安居工程的民生政策，解决“夹心层”的“房奴问题”。当前，地方政府依靠高房价带来“土地财政”高收入的“城市经营模式”应当坚决改变，从中央到地方的各级政府都应当承担建设社会保障住房的责任。同时，必须解决“夹心层”群体的社会不满问题，城市住房合作社正是这一问题的有效解决方案。城市住房合作社既能解决占城市人口大多数的中等收入家庭的购房困难，又不增加政府的财政负担，这是一项不需要改革成本、而又非常具有可行性的住房制度创新。中央和地方政府只要制定扶持发展城市住房合作社的新政策，就能又增加一个长期有效调控房地产市场的手段，加速建立具有良性竞争、合理房价、可持续发展的房地产市场。

（作者：山东省科学院山东省科技发展战略研究所）