打造老百姓买得起的好房子

——记上海鼎隆置业有限公司是如何坚持科学发展观的

中轩丽苑，这是一个高标准生态型住宅区，位于杨浦区爱国路、平凉路口，南临黄浦江，坐拥复兴岛。小区内优美的房型，大面积的中心绿地、喷泉、雕塑，使我们驻足良久。据企业领导班子介绍，中轩丽苑由鼎隆置业有限公司和静安地产、静安新城联手打造，小区占地面积3万多平方米，总建筑面积10万平方米，共有高层、小高层居室520套，容积率约2.5，绿化率35%，得房率80%。大楼性价比高，8号楼荣获2005年度“杨浦杯”奖，4号楼荣获上海市“浦江杯”奖，6号楼荣获2005年度上海市建筑行业最高荣誉奖——“白玉兰”奖，当初卖出的价格是每平方米5000元。2003年投入市场后老百姓排队抢购，一时被誉为“好房子回归大众”。

“好房子回归大众”，这是社会对鼎隆置业有限公司的评价。鼎隆人是怎么说的呢？按照鼎隆置业有限公司总经理的话说是：打造老百姓买得起的好房子！看着眼前获得多项殊荣、一售而空的高品质的中轩丽苑，这话我们信！

鼎隆置业有限公司是上海新工联集团投资的集体企业，成立于1998年10月，注册资金2000万元，后来增资到5000万元，主要经营房地产业务。公司现有员工35人，设办公室、财务部、投资部和工程开发部，有全资子公司、参股公司、托管企业和项目公司22个。从2003年起，公司利润每年超过千万元。

鼎隆置业有限公司近几年之所以有长足发展，主要得益于他们在国民经济平稳较快发展的大背景下，坚持科学发展观，有一个正确的经营理念：打造老百姓买得起的好房子。

怎样才能打造出老百姓买得起的好房子呢？他们的做法是：

一、转变观念，改革创新，按现代企业制度运作

上海鼎隆置业有限公司是从承担上海市二轻局住宅办行政职能的二轻房地产公司转制而来。转制前，房地产市场处于低谷，二轻房地产公司银行负债累累，仅公积金借款就高达3亿多元，每两天的利息就相当于送掉一辆桑塔纳轿车，员工忧心忡忡。面对如此严峻的困难局面，上海新工联集团果断采取措施，组建鼎隆置业有限公司，按现代企业制度运作，吸收其他企业法人参股，建立董事会，委派公司副总裁吴建初同志任总经理。

鼎隆置业有限公司成立后，领导班子将自己融入改革开放的大潮，首先是换脑子，振精神，转变观念，走向市场。他们实行产权制度改革，将二轻房地产公司计划经济的那些职能部门逐一改制：咨询部改制为二轻工程造价咨询有限公司，销售部改制为二轻房地产经纪有限公司，建材部改制为盛环实业发展有限公司、巨益物资有限公司，等等。这些公司都是独立法人，在经营上自负盈亏，鼎隆置业有限公司持有10%~90%不等的股份，允许并鼓励职工参股。由于鼎隆置业成功地将二轻房地产公司的二轻局住宅办行政职能部门转型，改制成为适应市场经济的新型集体企业，并形成了一个新的联合体和产业链，为今后的发展提供了坚强的组织保证。如今，鼎隆置业有限公司通过艰苦创业，还清了企业3.3亿元公积金贷款，摆脱了沉重的债务，重新获得了新生。

二、抓住机遇，敢冒风险，稳健运营

现在市场严峻，生意难做，这是不争的事实。但是商机又无处不在，关键在于我们如何捕捉和把握。这里有一个精神状态问题和把握市场机会的能力问题。要打造出老百姓买得起的好房子，就必须在房地产开发上抓住市场机遇，敢冒风险，稳健运营。鼎隆置业有限公司在房地产开发上十分注重市场调查，关注宏观政策的变化和市场需求，做好项目前期策划，既敢冒风险，又守住底线，很具有前瞻性。望隆苑项目是鼎隆置业有限公司第一个商品房项目。开发商品房不同于售后公房。售后公房是“皇帝的女儿不愁嫁”，而商品房一要设计新颖，施工质量好，造出来的确实是老百姓喜欢的好房子，否则没有人要；二是公司拿到手的要地价低、造价低、出售价格低，确实让老百姓能买得起，否则实现不了销售。因此，老百姓“喜欢”、“买得起”，便成了项目开发的两条原则。望隆苑面积19600多平方米。当时房地产市场低迷，拿地有风险。经过大量系统的调研和可行性论证，决定抓住机遇拿地、上项目。开局很顺，在市场低迷时拿到了便宜的地，在市场好的时候实现了销售，收到良好的经营效果。房子性价比高，老百姓口碑好，社会影响好。通过这一项目的顺利实施，公司员工理清了思路，锻炼了胆识，积累了经验，培养了队伍，为以后的商品房开发打下了基础。

为了寻找发展商机，公司总经理吴建初按照新工联集团和董事会关于房地产开发要“跨出上海、跨出纯住宅产品”的要求，主动出击，利用休息日和工作间隙，亲自带队，多次组织人员对上海各区、县以及江苏、浙江、天津、重庆、成都、昆明、深圳等15个省市考察，广泛了解房地产市场行情，收集信息，积极洽谈。现在，鼎隆置业有限公司有3亿多元的运作资金，业务已步入良性循环。公司始终按照“竣工一块、开工一块、储备一块”的要求，继续以积极谨慎的姿态，在挑战中抓住机遇，在机遇中防范风险，全力以赴地寻找新的房地产开发项目，为企业的持续发展打下更扎实的基础。

三、加强合作，做大做强，实现系统和地区双跨越

在经营上讲求合作，是当代经济的一个重要特点。鼎隆置业近几年虽有长足发展，但在房地产市场上还只是个小弟弟。要把房地产业做大做强，就不能自我封闭，只在“内部循环”、“近亲结婚”，而要跨系统、跨地区合作，寻求双赢。实践中，鼎隆置业有限公司克服“宁为鸡头，不做凤尾”的旧观念，把企业放在国内外经济环境中审视自己，扬长避短，善于把他人的资源为我所用，积极参与各种合作。2001年，他们联合上海静安地产、静安新城，在激烈的市场竞争中，一举获得杨浦区153号街坊爱国路东基地“中轩丽苑”的开发建设权，项目总投资约4.1亿元，鼎隆置业占35%。“中轩丽苑”的开发，使他们尝到了合作的甜头，以后一发不可收。2004年，他们参股组建耘兰房地产公司（鼎隆置业占12.74%），与中星集团公司、杰森房地产公司共同合作参建了“海上硕和城”，项目总面积约30万平方米；2005年，他们与上海市工业房产总公司和恒联房产公司共同合作参建了“锦梅苑”，项目共建住宅5万平方米，鼎隆置业占15%；2007年4月，他们实施跨区域发展战略，争取更大的房地产发展空间，走出上海，与另两家公司一起成功收购了湖州南浔小莲庄商业地块，项目可建13900平方米，鼎隆置业占45%；2007年9月，他们以中轩置业公司为平台，一举成功竞得镇江市京口区180亩住宅地块开发权，总计可建商品住宅15万平方米，2009年可进入首盘预售。

鼎隆置业有限公司在合作中量力而行，尽力而为，诚信经营，精心操作，在“步步为营”中逐渐做强。他们合作开发的项目投资总量不大、运作周期短、市场抗风险较强，符合公司特点和战略调整方向，因而开发都比较成功。

四、做好和谐动迁，加强现场管理，节约建设成本

严格控制工程成本，提高经济效益，是企业的永恒追求。鼎隆置业有限公司领导认为，好房子要让老百姓买得起，低成本是前提条件。为此，他们十分注重做好和谐动迁，加强工程的现场管理。

在房地产开发中，动迁是一个十分重要的环节，常见拆迁双方矛盾激化的“不和谐”事件。在人们的心目中，也常常会将拆迁与上访、告状、甚至暴力事件相联系。这不仅影响老百姓正常的生活秩序和社会稳定，同时也拖延了工程周期，加大了投资成本，因拆迁耽搁而拖跨建筑商的情况屡见不鲜。然而，在鼎隆置业有限公司的拆迁过程中，却贯穿了以人为本的理念，呈现了平稳、和谐、共赢的局面。例如：“鼎隆公寓”涉及6个企业、16个个体户、271户民宅动迁，人口密集，产权关系复杂，动迁难度很大，其中有一居民家庭多达80余人，载入过吉尼斯纪录。2006年6月28日开工（12月29日举行开工典礼）后，他们面对剩余的动迁户，认真研究和采取相应措施，科学安排，主动协调，克服种种困难，边开工边动迁。他们没有把动迁工作交给动迁公司“一包了之”，而是党政领导亲自挂帅，重要事情亲自拍扳，积极主动地协调，并依靠项目公司全体员工深入一线，走家串户，准确把握和正确处理动迁居民提出的许多要求，依法拆迁，文明拆迁，2007年9月底完成了最后一户居民的动迁，使工程进度顺利展开。2007年12月推出一期116套住宅预售，2008年5月又推出二期，目前已实现销售140余套。毫无疑问，“鼎隆公寓”之所以能在开工后的不长时间内如期实现销售，“和谐动迁”功不可没。用党委书记薛承荣的话说，就是“让他们带着微笑搬迁”。总结拆迁工作，鼎隆置业有五点感触：坚强的领导班子、以人为本的原则、争取政府的支持与动迁公司的密切配合相结合、统一的解答口径、深入的思想工作。他们在充分保障群众合法利益的前提下，做好思想发动，取得动迁居民的理解、支持和配合，实现了动迁户和开发商的双赢。

降低成本的另一重要方面就是加强现场管理。杂乱无章的现场不会管理出优质工程，不会锻炼出好的施工队伍，不会造出老百姓买得起的好房子。因此，施工现场管理必须上水平、上台阶，做到忙而不乱，井然有序。在施工管理过程中，鼎隆置业有限公司始终把经济效益放在首位，依靠项目公司全体员工，主动地协调建设总包、工程造价监理，克服种种困难，处处精打细算，事事讲究节约。安全是最大的节约。他们在时刻强调安全的同时，加强成本的动态控制，分解成本指标，责任落实到人，并定期进行成本分析和检查，保证成本控制计划目标的实现。

由于和谐拆迁缩短了工程周期，加强现场管理保证了成本控制，因而减少了贷款利息支出，节约了工程造价，他们的商品房销售价格都要略低于周边楼盘，使老百姓得到了真正的实惠。公司投资开发的“中轩丽苑”曾获得上海市“浦江杯”、“白玉兰”等多项荣誉，中轩置业有限公司2006年1月被授予首届杨浦区慈善之星荣誉证书。企业诚信建设及实际效应居同行业前列。为此，公司被评为上海市房地产企业诚信承诺活动首批诚信承诺企业，2008年7月被市总工会评为“2006-2007年度最满意企业”。

五、炼好内功，整合资源，推进“产业链”建设

打铁先得本身硬。要在市场上有竞争力、有发言权，就必须首先炼好内功。因而，鼎隆置业有限公司特别注重内部管理和自己的“产业链”建设。

在炼好内功，加强内部管理上，他们以人为本，大力倡导“诚信、合作、进取、图强”的企业精神，加强企业文化建设和干部作风建设，做到“树房树人”，努力构建“温馨、和谐、活力、创新”的企业氛围，全面提高员工素质。公司党委紧紧围绕经济中心，坚持在职工中开展树立“追求一流管理、争一流效益”的企业形象，“勤政务实、开拓进取”的干部形象，“吃苦在前、无私奉献”的党员形象，“勤奋学习、敬业爱岗”的员工形象，逐步打造了鼎隆品牌，逐步形成了具有鼎隆特色的企业文化。在全体员工的共同努力下，鼎隆置业有限公司从2003年开始蝉联第十二、十三届“上海市文明单位”；2005~2007年连续三年被评为“上海市经委系统住宅建设实事立功竞赛先进集体”；公司投资的宏轩置业有限公司2008年1月被杨浦区定海街道授予“2007年度经济发展贡献奖”荣誉杯；公司多次被为上海市工业合作联社文明单位和新工联集团创业明星企业。总经理吴建初同志以其突出的业绩，2005年度到2007年度连续三年被授予“上海市住宅建设实事立功竞赛个人记功”荣誉称号，2007年荣获“全国轻工业劳动模范”称号，2008年荣获上海市“职工信赖的经营（管理）者”。

在推进“产业链”建设上，他们始终贯彻了“三个坚持”的原则：坚持用市场化方式运作，坚持用专业化水平要求质量，坚持用行业标准提高水平。他们整合资源，信息共享，“肥水不流外人田”，尽量充分发挥本系统公司的专长和作用。他们坚持以鼎隆房地产开发为龙头，走开发、装饰、物业、中介等一体化道路。他们借助“鼎隆公寓”等平台，做足系统内资源整合、联合竞争、共同发展的文章，推进“产业链”建设和内部竞争力的提高。鼎隆公寓是由鼎隆置业有限公司独家投资建设的，占地18亩，建筑面积28000平方米。借助这个龙头项目，他们将鼎隆旗下几个相关联行业的子公司纳入工程建设的系统配套环节。如：建材供应——盛环公司，建筑设备——广道租赁公司，样板房装饰——手建装潢公司，市场销售——经纪公司，物业管理——庆隆物业管理公司。配合工程进度，各公司抓好相关工作，以高质量、高标准、高速度全力打造，既保证了这一重点工程项目的完成，也锻炼了自己的队伍，达到了项目建设和各子公司的双赢。

如今，鼎隆置业有限公司的房地产开发业务已成为新工联集团的主要经营业务之一。在“打造老百姓买得起的好房子”经营理念下，鼎隆置业有限公司坚持以房地产开发为龙头，引领相关行业联动，已经形成了一个房地产开发、房产中介、装饰装潢、造价咨询、物业管理等有资产投资关系的多功能联合体，有效提高了市场核心竞争力。

鼎隆置业有限公司的创业成功之路，充分说明企业必须认真贯彻科学发展观。小企业常常容易被人们贴上竞争力弱的标签。鼎隆置业有限公司在房地产市场是个小企业，从1998年注册资金2000万元逐渐做大做强，后来增资到5000万元、有运作资金3亿多元、利润每年超过千万元，使我们看到：小企业要在市场经济中提高竞争力，赢得战略先机，使自己立于不败之地，必须以科学发展观为指导。科学发展观强调协调发展、以人为本，回答和解决了为谁发展、靠谁发展、怎样发展、发展成果如何分配等基本问题。离开科学发展观，为赚钱而赚钱，最后往往赚不了钱。鼎隆置业有限公司的发展，正是始终贯穿了科学发展观，兼顾统筹各方，他们在组织形式上创新，产权结构多元化，按现代企业制度要求运作；在发展模式要素上思变，对外抱团合作，对内协同作战，依靠规模和团队的执行力取胜；在内部管理上下功夫，形成具有自己特色的企业文化，打造自己的品牌。更重要的，他们在工作上坚持了对内对外的协调、在拆迁过程中坚持了与动迁居民的协调、在小区的绿化上坚持了人与自然的协调，特别是他们把握住科学发展观的核心，坚持以人为本的理念，站在最广大人民的立场上，自觉地把满足人民需要、提高人民生活水平、让发展成果惠及广大人民群众作为建司宗旨，明确地把“打造老百姓买得起的好房子”作为一切工作的出发点和落脚点，才打造出那么多让老百姓买得起的高品质楼盘，并在为老百姓打造楼盘的同时打造了自己，使企业得到发展和提升。

“生于忧患，死于安乐”。一个企业和企业领导人如果没有强烈的忧患意识，精神上处于松懈，心理上趋于自满，固步自封，得过且过，就看不到企业潜在的危机和面临的风险，就可能被市场淘汰。今年，经济工作继续加强宏观调控的形势和实行“从紧的货币政策”，一路高歌猛进的楼市遭遇银根、地根双重紧缩政策打压，房地产市场形势错综复杂，走势不明朗。面对瞬息万变的房地产市场竞争环境，他们在成绩面前保持清醒头脑，积极开展市场调研，结合鼎隆房地产开发业务的现状，进一步从政策面和市场面两个层次深入分析，及时发现和预见在发展中潜在的问题、风险和不利因素，作好克服困难的多种准备。

目前，他们坚持以科学发展观总揽全局，全面推进企业经济可持续发展和“四个文明”建设，继续为创建良好的企业品牌与具有新型集体经济特色的和谐企业而努力拼搏。我们相信：进入市场化运作的鼎隆置业，必将在科学发展观的指引下闪烁更加耀眼的光辉，为上海城市面貌的改善和老百姓改善居住条件作出更大贡献。

调查人：姚康镛   吴兆铭   陈凤卿   张如秀

        骆德芸   王志鸣   程　颙

执笔人：张如秀   程　颙