2019年是新中国成立70周年。作为与共和国相生相伴的上海市嘉定区城镇集体工业联合社，也已走过63个风雨旅程。长期以来尤其是近年来，嘉定联社以习近平中国特色社会主义思想为指引，认真贯彻党的十九大精神和市委、区委精神，坚持在传承中创新、在创新中转型，坚持稳中求进工作总基调，坚持产业园区+产业投资两轮驱动促发展，坚持物业经营+实业经营协同推进促稳定，主动作为、迎难而上、创新转型，联社经营、改革、稳定、发展等各项事业全面向好，成为区域经济发展的重要力量。

一、积极响应全面深化改革和高质量发展要求，全力推进嘉定联社创新转型发展战略

1.探索转型改革路径，确定产业园区+产业投资“两轮驱动”创新转型战略。在基于外部市场和联社优势的基础上，近年来嘉定联社提出实施产业园区+产业投资“两轮驱动”创新转型战略。一是服务区域新兴产业培育和科创全局工作。考虑通过在新兴产业投资+引进优质新兴企业的方式，助力区域经济发展和实体经济培育。二是改变联社低质量发展路径、促进创新转型。传统的靠物业租金、参股收益的发展路径不利于联社的可持续发展，且无法形成联社自身的主业和核心竞争力，联社必须通过创新转型奠定未来发展基础。三是立足联社的实践基础和资源优势。前期，联社在产业投资上取得积极成效、获得良好收益，增强了联社发展信心；同时，近年来部分大体量的物业资产相继得以收回，有了可以转型做产业园区的承载空间。

2.着力做实嘉加集团下属4家全资公司，建立“两级管理”体系。积极适应形势发展需要，嘉定联社下属控股企业嘉加集团进一步优化公司组织架构，逐步建立“嘉加集团本部、专业全资公司”二级运营管理模式，提高各业务板块的业务协同和资源整合能力。联社先后做实嘉加集团下属嘉加置业、嘉加投资、嘉加科技、嘉加劳服4家全资公司，分别对应做好物业经营、产业投资、园区运营和劳服维稳工作，确保联社既有转型发展的攻坚力量，也有保障发展的基石基础。同时，联社不断完善“三重一大”决策、绩效考核、投资管理等现代企业管理制度，优化内部管理流程，推进联社体制变革，为联社转型发展奠定坚实基础。

3.立足高质量发展要求，着力发展产业园区、产业投资、物业经营、实业经营4大板块。产业园区板块主要是充分利用联社下属大型物业资产地块的“二次开发”，转型升级为产业园区，通过园区运营实现“园区+产业”“服务+培育”，培育、支持和服务一批园区内的先进制造业、高科技产业集群。产业投资板块围绕产融结合、产业园区结合核心目标，重点聚焦智能制造、汽车智能化及新能源汽车、医疗健康等与发展先进制造业相关的3大产业领域，建立基金和产业投资平台。物业经营板块准确把脉市区两级“减量化”的趋势，全面推进联社物业朝创新转型、自主经营方向上加大探索，全面做好提质增效工作，向“存量调整”要“发展增量”。实业经营板块着力引导、服务联社下属参股企业发展，把参股经营的制造业、服务业作为联社打造主业、培育实业、形成产业集群的重要组成部分。

二、全面聚焦嘉定科创中心重要承载区建设和城市更新，全力推进存量盘活和产业园区二次开发

嘉定联社拥有一定的土地资源，但随着工业用地政策趋紧以及城市更新进程的提速，嘉定联社所持有的198、195区块面临现实的转型压力。目前，嘉定联社的产业园区开发工作的重点聚焦在对于195区块的开发改造上。

1.推进原机械厂地块改造，打造嘉加德必易园，助力嘉定科创中心重要承载区建设。原嘉定机械厂地块位于环城路2390号，占地面积28.21亩，地上建筑面积约2.8万平方米。该地块位于嘉定菊园新区科创核心走廊，地理位置优越。至2018年6月底完成该地块清退工作，同步推进与上海文创、科创产业的知名品牌——上海德必集团开展合作开发。2018年完成与德必集团合作签约、合资公司成立，并正式启动装饰装修工程。目前，嘉加德必易园产业园区形象初现。改建工程稳步实施，已完成园区招商中心、园区沿环城路外立面形象工程和园区给排水工程，年底实现正式开园。产业园区招商已全面启动，与区域内外经济城、招商中介机构签订招商战略合作协议，稳妥推进产业企业的引进入驻。

2.筹备嘉定南翔地块老厂区转型，探索改造建设新兴产业园区。南翔地块物业厂房设施较为老旧，业态较为复杂，但临近市区，地理位置较好。目前，联社已启动对该地块转型的课题调研，围绕南翔地区总体规划和产业布局，有针对性的进行二次开发转型研究，并重点调研产业导向、开发模式、老厂区历史遗留问题处置等，通过该课题的调研进一步明确联社发展新兴产业路径，并结合市场进行多方案比选探索形成二次开发的合作模式，现已与德必集团、锦合公司、上海纺织集团等专业开发商积极开展对接工作。致力于将该地块打造成南翔新一代科技创新园区标杆，塑造良好的政府与市场形象，推进城市更新，提升物业价值。

3.筹备钢厂老厂区转型，探索改造建设新兴产业园区。针对另一处占地面积约49亩、房屋建筑面积20000平方米的钢厂老厂区，嘉定联社计划推进新兴产业园区建设。该厂区地理位置较好，但处于低效生产运行状态，亟待清退整治、盘活转型。2018年，嘉定联社完成对该地块转型的课题调研，重点调研老厂区历史遗留问题处置、发展新兴产业路径，已初步形成老厂区转型方案。目前，联社正在前期调研的基础上，继续寻找优质专业开发商和合作方，探索形成二次开发的合作模式，打造新的产业园区，实现该地块的有效盘活。

三、努力服务区域实体经济和产业转型，着力推进对新兴产业的投资培育

嘉定联社于2015年开始实质介入股权投资和产业投资领域，重点服务区域四大新兴产业领域投资。2016年，将原全资公司“上海嘉加工业开发有限公司”更名为“上海嘉加投资有限公司”，作为联社推进产业投资的主体。2015年至今，已向嘉定区域范围内的与新兴产业相关的产业投资总额达到2.5亿元左右，合计投资项目5个。

1.以股权投资介入优质企业，助力区域实体经济。积极投身市场经济大潮，寻求参与区内优质企业的并购重组、定增和上市等项目，介入投资有技术、有市场，但在企业扩张中缺乏资金的新兴产业优质项目，实现联社投融资平台和优质实体企业的多向融合。目标是争取利用2至3年时间，完成对2至3家企业的股权投资，每个项目投资2000万左右，逐步增强联社在新兴产业领域的深度和广度。目前，已与嘉定各主要街镇和委办局，与深创投、同创伟业等机构建立了广泛的业务联系和项目交流合作机制，每年收集项目80个左右，跟进若干重点实业投资项目。

2.以产业基金带动实业投资，推动优质企业发展。主要目标是与具有汽车产业背景的基金合作，与拥有医疗产业的基金进行沟通，观察并跟踪产业基金已投项目的发展情况，近距离接触、调研和跟踪具有发展潜力的优质企业，以及相关上下游企业，从而挑选优质项目进行跟投，适时开展实业投资。2017年完成一个项目股权的100%退出，实现收益率12%；2019年完成一个投资项目的顺利退出，获得退出收益达31%，且该基金投资的公司成功获得科创板首发上市批准。2017年完成一个基金的出资投资，2019年又成功参与上市公司纾困项目的投资布局。后续嘉定联社将继续通过发展园区基金，进一步投资、引进、培育新兴产业。

3.以战略联盟助推项目落地，加强产学研用对接。充分发挥嘉定科研院所集聚效应，积极对接区内中科院光机所、微系统所、电动汽车研发中心等国家级科研院所，同济大学、上海大学等科技型高校以及汽车风洞中心等重大科技基础设施，组建投资战略联盟，产学研用联动发展，助推科研项目就地产业化，不断拓展合作范围与领域，为产业投资奠定良好基础。目前，联社已与上海光学精密机械研究所、嘉定先进技术创新与育成中心保持紧密的联系，进一步探索合作思路，助推项目落地。

四、服务优化营商环境工作，在物业经营领域开展安商稳商工作

嘉定联社目前物业形态主要以企业改制以后留存下来的土地和厂房建筑为主，也有少量沿街商铺。物业零散化分布在区内7个街镇，并呈现“双90”的结构特征，即90%的物业为工业地产，90%的工业地产分布在195、198区块内。近几年，联社通过加强风控、优化管理、延伸服务，助力嘉定优化营商环境工作。

1.妥善处理历史遗留问题，净化承租环境。近年来，嘉定联社相继处理了一批历史遗留的涉诉物业和到期物业问题，进一步净化承租环境、稳定优质企业、淘汰落后业态、引入新兴产业。针对涉诉物业，至2018年底基本实现全部收回，机械厂地块房屋完成清退、收回和再开发，南翔地区物业实现收回和再出租，其他大部分收回物业已重新租出，并且租金有明显增长。针对合同到期物业，加强业态定位研究，精准招租，着力聚焦业态与租金水平双提升，确保引入高质量企业。针对195、198区块物业，重点进行政策研判，积极对接区相关部门、街镇，主动服务承租企业，解决企业诉求与需求。针对低质低效物业，在积极招商盘活的同时，研究处置方案，依法依规择机退出。

2.创新物业经营管理体系，助力安商工作。一是建立规范化租赁体系，化解承租企业忧虑。联社重点出台了物业租赁管理办法、经营性物业管理办法等制度体系，实现租前、租中、租后全流程、标准化管理，并委托区国资委、区集资委指定的公开招租平台统一实施，确保承租合法合规。二是开展物业网格化管理，形成稳定租赁关系。针对全部物业完成3大网格区块、140个网格建筑单位划分，网格长、网格员60%的工作量下沉至租赁一线现场，通过片区负责人管理、嘉加置业经营层直管、集团职能部门督管、政府行政部门及属地政府监管，实现承租双方在租赁经营、维修服务、安全生产等方面的网格化、及时化管理。三是建立“一户一档”工作机制，保障租赁双方权益。在全面摸清物业“家底”、完成现有租赁物业资产清产核资的基础上，逐步建立租户动态管理机制，及时更新物业资产和承租企业情况，梳理租赁关系，真正做到底数清、情况明。

3.探索延伸物业管理服务，推进稳商工作。一是加强联系，建立沟通交流平台。2017年以来先后与承租企业建立定期座谈、走访交流等机制，进一步推动嘉定联社与各企业分享成绩、交流经验、共解难题，切实发挥好嘉定联社在企业与政府间的桥梁沟通和纽带连接作用，当好承租企业的“传声筒”。二是延伸服务，优化承租企业营商环境。嘉定联社当好房东，也要当好“店小二”，先后顺利推进与瑞姿包装、宣伟涂料、英汇科技等承租户在租金租期、税收政策、用电增容、厂区扩容等方面的服务工作，解决企业的后顾之忧，助力承租企业稳健发展。三是探索合作，建立新型房东租户伙伴关系。尤其是在产业招商、产业园区、产业投资方面，主动对接经营效益好、产业链广的承租企业，通过现有承租户引入外部企业注册至与嘉定联社合作的经济城，并通过租税联动的方式，将单纯招商提升至招商招税，实现业主与租户的多层合作、互利共赢和共同成长。

五、积极助力打响“上海制造”品牌，推动下属制造型企业全面提升技术和品牌能级

嘉定联社下属参股企业中，拥有上海天灵开关厂有限公司、上海佳冷科技股份有限公司（上海佳艺冷弯型钢厂）等沪上知名制造型企业，是嘉定联社重要的收入支撑和利润来源之一。近年来，嘉定联社积极响应国家经济高质量发展和上海打响“四大品牌”要求，着力引导、支持和服务下属制造型企业全面提升技术和品牌能级。

1.通过完善法人治理结构，实现政策传导和有效引导。联社通过出台参股企业管理办法、完善董监事委派程序、加强外派董监事管理、参股企业董事会重大事项班子审议、加强审计等方式，进一步强化下属企业法人治理结构建设；开展参股企业定期走访和日常联系交流，解决困难需求，传达产业政策，积极建言献策。同时，每年按制度和计划对参股企业开展专项审计。通过这些举措实现对参股企业经营的有力有效引导、指导和管理，推动参股企业创新转型发展，积极维护嘉定联社出资人权益。

2.通过增资、贷款等方式，支持制造型参股企业转型发展。近年来，连续通过委贷方式，帮助佳冷股份、佳艺厂提高核心竞争力、加强产品研发、技术投入和市场开拓；通过增资方式扩大上海天灵资产规模，加强市场开拓和产品线扩展。在嘉定联社的助力下，佳冷股份产品结构加快调整，高附加值产品占比提升至27.4%，2015—2018年间平均每年开发新产品约70个，完成14项专利维护工作、通过中国冷弯型钢生产企业一级资质企业等级复审。上海天灵近年配合和承接了4个行业厂和6个配套厂共计12类新品研发，参与18项国家及行业标准的制修订工作，成为向高质量转型发展的优质企业。

3.通过助力品牌塑造，推动企业保持行业引领者地位。佳冷股份重在打造“质量2.0”形象，对公司9条机组上全面实施产品质量管理改革，并逐步拓展市场份额与合作渠道。2015—2018年间，佳冷股份平均每年开发新客户50家，开发了宇通客车、金龙江申等汽车用钢市场和太阳能光伏项目及通讯塔等新客户，产品逐步进入客车高强钢、高空升降平台等万吨核心市场，并出口至欧美等30多个国家和地区。上海天灵成为“高质量”“环保型”品牌，先后荣获首批“上海市品牌培育示范企业”、首批“嘉定区区长质量奖”；荣获工业和信息化部第五批工业品牌培育示范企业，连续4年成为“中国轻工行业百强企业”。