上海市郊县城镇集体工业企业开展租赁制试点工作的几点意见

    根据中共中央《关于经济体制改革的决定，和国务院有关发展城镇集体所有制经济的一系列规定精神，以及兄弟省，市实行租赁经营的经验，为探索新的经营方式，搞活小型企业，拟在郊县城镇集体工业企业进行股份制试点的同时，对一批小型集体企业开展租赁制的试点工作，为此，特提出如下意见：

    一、指导思想，

    在不改变城镇集体工业企业所有制性质的前提下，依照所有权与经营权适当分开的原则，实行租赁机制与按劳分配原则、民主管理制度相统一的社会主义经营方式，以充分调动租赁者的经营积极性，改进企业管理，搞好生产经营，提高经济效益，发展集体经济。

    二、租赁范围：

    从郊县城镇集体工业企业的现状出发，可在下列几种企业中进行租赁经营试点：

    (一)从事修配，服务和小农具，小商品生产的微利、亏损企业，

    (二)经营不善，处于亏损边缘或已经出现亏损的企业，

    (三)产品无方向，生产不稳定的企业，

    (四)产品有方向，但质量差，成本高，缺乏竞争力的企业，

    (五)班子不团结，派性严重，经调整而得不到解决的企业，

    (六)有产品，有市场，但缺乏经营能力，潜力未得到充分发挥的企业。

    三、租赁的原则：

    试行租赁制是在社会主义公有制基础上经营管理体制的一项重大改革，是经营承包责任制的深化和发展，是增强企业活力，提高经济效益的有效途径。所有试点企业必须坚持企业的社会主义方向，模范地执行国家的政策法令，保证职工在企业中的主人翁地位，确保完成国家计划规定的任务。

    根据上述原则要求，承租人必须具备以下条件：(1)思想端正，(2)作风正派，(3)有开拓，创新精神，(4)有一定的专业知识和生产经营能力，(5)有一定的领导经验和组织能力。

    四，租赁形式：

    根据出租者和承租者的要求和意愿，双方协议商定，可以集体租赁，也可个人租赁，可以全部租赁，也可部份租赁，个人可以向上级联社租赁，也可以向企业直接租赁，可以由本企业干部、职工租赁，也可由外单位的能人进厂，甚至农民企业家进城租赁，允许多种形式，不搞一个模式。

    城镇集体企业租赁后，其所有制性质不变，隶属关系不变，仍享受原有各项政策待遇，并参照原有的规定提留各项基金，列支各项费用。

    五、租赁租金：

    科学测算和合理确定租赁租金，是正确处理国家，企业、职工和租赁者之间的利益关

系，搞好租赁经营的重要条件。一般采取两种形式，

    (一)固定租金制。双方按照企业的资产(企业自有固定资金、流动资金和公积金)和经营状况，科学、合理地确定租赁年限和基本租赁金额，由承租者按年向出租方缴纳租金，完不成基本租金额的，所欠部分由承粗人抵押财产弥补。

    (二)浮动租金制。双方按上述同样原则，确定基数利润和基数租金。基数租金同利润按比例增长，或按商定的比例递增，但利润下降时基数利润不得减少。

    上述两种形式，前者适用于以劳务为主的微利、亏损企业，后者适用于经营不善，产品无方向，生产不稳定，班子不团结，潜力未充分发挥的企业。

    上缴给县联社的租金应按规定比例返回给企业，作为再投资，用于扩大再生产，对增加部分的租金，由双方另行商定。承租人用个人投资更新设备的，其产权归承租人所有，并按银行利率计息和分期收回，个人投资收回后，其设备归企业所有。

    六，承租人的收益：

  租赁期间承租人一般不再列支工资，奖金、劳动分红和职务津贴(但可保留其工资级别和晋级权，租赁终止后可享有其应有的工资待遇)，而在其缴纳租金后所得的利润中解决，其个人的纯收入依法缴纳个人所得税。承租人用其个人所得支付给保人和有特殊贡献人员的报酬，则不应计入企业奖金总额。有的原属租赁企业编制的承租人要求按有关规定继续列支工资、奖金、劳动分红和津贴的，也可允许，但在计算其固定租赁金额或确定基数利润、基数租金时，应把上述因素考虑进去。

    承租人当年的劳动报酬，与本企业干部、职工的差距不宜过大，以免产生新的矛盾。一般应掌握在本企业职工平均工资水平(包括奖金、劳动分红及各种津贴等)的五倍左右为宜，经营成果显著的，可适当提高．超过部份作为租赁保证金存入企业，不计利息，不分红利，租赁终止时，一次或分期从企业提取。

    承租人因经营不善，企业亏损、无法缴纳租金时，先由承租人抵押的财产抵补，若有不足部分，则由保证人的保证金抵补。承租人因个人过失，造成严重损失的，应依法追究其责任，

    七、实施步骤：

    城镇集体工业企业开展租赁制试点工作，其实施步骤与股份制试点基本相同，一般须经过选择试点，宣传发动、清理资产、制订方案、组织实施等步骤。但是，租赁制与股份制有其不同的特点，在实施过程中还须抓好两个环节：

    (一)公开招标，选贤任能，这是搞好租赁经营的关键。确定试行租赁制的企业后，应由出租方将租赁制试点企业名单，租赁限期、投标条件和承租者的权利、义务等等，通过报纸、电台或张贴布告，  向社会或企业内公布。承租人可根据投标条件向出租者在规定的期限内报

名，承租人徐具备政治品质、经营能力和管理水平外，还须有一定数量的个人财产和两名具有正当职业，并有一定财产的保人(集体租赁不用保人)。经出租方初选合格者，可允许到投标企业进行现场调查，编写投标书和经营管理企业的方案，出租方在收到上述投标书和方案后，应聘请有关领导干部、专家学者和企业职工代表，组成考评委员会，分别进行论证、答辩、考评，同时，  由上级主管部门对其进行品德、业绩考核，经企业职代会通过，从中选择优秀者，最后确定承租人。

    (二)签订合同，完善手续。承租入确定后，由出租方同租赁人签订租赁合同。其主要内容应包括：租赁双方的权利与义务，租赁期限、租赁金额与缴纳方式、利益分配、债权与债务处理、违约责任的处理等事宜，合同须由出租方的代表、承租人和保证人签字，并经过公证机关的公证后租赁合同生效。租赁合同的变更、中止，解除，应按有关法律规定办理。

    承租人是企业租赁期间的法人代表人，是从事社会主义经营活动的劳动者，对租赁企业的生产经营和行政管理全面负责，有权自主使用，支配企业的财产，有权决定企业的机构设置。人员配备、分配形式和经营方式，有权按工商管理规定从事多种经营。

    承租人要自觉接受上级主管部门的监督，主动向企业党组织报告工作。企业党组织主要围绕保证党的路线、方针，政策的贯彻落实开展工作，确保租赁合同的履行。承租人应尊重职工的民主权利，定期向职代会报告工作，维护职工的劳动权利，不得无故裁减人员。工会要在企业民主管理和代表职工利益方面发挥作用，支持租赁人履行租赁合同，搞好生产经营。

    八、组织领导：

    租赁制和股份制是所有制改革的两个方面，前者主要是调动经营者的积极性，后者则是调动企业和职工的积极性，都是经济体制改革的突破口。因此，两项试点工作要实行统一领导，相互协调配合，以确保试点工作顺利进行。

    各县联社要加强试点工作的领导，对试点中的经验要认真总结，使试点方案逐趋完善，对试点中出现的新情况、新问题要及时研究，妥善处理，

    郊区国营小企业，镇办企业，乡镇企业的租赁制试点，可参照上述意见进行。