一、引言

随着深化高水平改革开放政策的推进，国家对于城镇集体企业资产的管理更为重视。为了响应国家的号召，落实国家政策，各个城市开展高效的城镇企业资产的管理，并着力解决企业资产中不动产管理方面存在的资源数量不清楚，利用效益不高以及管理不规范等的问题，切实推进国家的现代化产业体系的建设，促进城镇集体企业的良性发展。

二、现阶段城镇集体企业不动产的管理内容与现状

城镇企业的不动产是指在各个境内所有或受托管理的，以及拥有公有非居性质房屋使用权的，符合法律法规可供租赁的不动产，一般指房屋与土地。企业不动产管理的内容是较为明确，一般包括以下内容，首先需要明确企业实际所拥有的不动产的数量，范围以及种类等，进而将不动产的管理交由企业内部的不动产管理团队，由管理团队来完成不动产的管理、维护以及运营。此外，为了确保企业不动产的管理质量，需要建立科学有效的不动产管理策略，管理制度，从而能够切实地完善不动产管理方法、明确管理流程以及责任分工等。而在企业不动产管理过程中，需要有效地保障不动产的效益，降低不动产运营风险。对此，企业需要定期对不动产进行风险评估，同时做好不动产产权的维护工作，确保不动产资产能够稳定地增值升值，保障不动产管理质量。在实际的管理过程中，应严格按照法律相关规定，如《中华人民共和国公司法》及《中华人民共和国物权法》来切实做好不动产的登记和管理等。

我国的城镇集体经济是建国初期国家对于城镇手工业改造过程中所建立的经济形式，在经历我国经济制度改革后，才由传统的企业制度向现代的企业制度进行转变。而在实际的改革中，企业的固定资产（如不动产）的使用主体发生了变更，从而存在资产产权不清晰，资产使用者和资产所有者之间存在产权属争等问题，这些都给企业的固定资产（如不动产）的管理带来较大困难。为有效建立健全不动产管理制度，规范不动产管理流程，提升不动产管理水平，打造公平、公开、公正的不动产管理机制，提升不动产运营效益，防范廉政风险，维护城镇集体企业权益等，需要深刻地挖掘不动产管理方面存在的问题，从而能够切实地完善相应的管理措施，从而能够提升实际的城镇企业不动产管理质量。

三、城镇集体企业不动产管理存在的问题

（一）管理水平参差不齐

由于城镇企业经历经济改革，从而在改革之后，企业的发展水平不同，很多企业无法有效地完成企业的转型，经营不善，从而导致很多资产，包括不动产都无法进行正常的管理，使得很多不动产没有完成相应的核算、盘点、维护等，进而引起不动产损毁，报废等，这些都严重影响城市城镇企业的不动产管理。而在国家经济改革中，能够有效地做好企业的管理，顺利渡过市场经济改革影响的企业，能够高效地根据国家相关的管理制度来完成企业各项不动产的管理。这些实际情况就造成了目前城镇企业不动产管理水平的参差不齐，进而导致不动产管理方面问题的产生，后续还需要切实地改进现有的管理技术，提升实际的管理水平，保证城镇集体企业不动产管理质量。

（二）管理制度不健全

健全的不动产管理制度是保障不动产实现有效管理的重要内容。在实际的不动产管理中应保障不动产登记内容与实物相符，同时能够按照国家对于不动产的规定来实现制度化管理。而由于不动产的管理内容繁杂，且很多不动产所有者为保证不动产的效益，会将不动产进行出售或者租赁等。如不动产租赁行为，因欠缺健全的不动产租赁制度使得很多不动产存在无序转租、低效长租或者长期闲置等情况，无法有效地透明不动产的租赁情况。此外，由于实际的不动产管理工作缺乏有效的监管，进而无法对不动产使用以及管理中的不合理行为进行追责，无法保证不动产的管理效果，这些进一步影响着国家对于不动产监管工作的有效开展。

（三）部分不动产欠缺确权补证

办理不动产产权证明不仅便于国家对于房屋、土地等进行有效管理，更为企业的不动产财产安全以及后续的买卖和租赁等活动提供便利。一般的不动产产权证的办理需要经历房屋等不动产产权资料的登记、申请表的填写、测绘表的提交以及受理和审查等。但是随着经济改革以及时代变化，存在一些企业的不动产因为材料不齐全、登记不清晰以及年代久远等情况而没有办理不动产产权证明，进而无法获取相应的不动产产权。

（四）缺乏有效的保值与增值管理

不动产的维护与保养是其保值增值的有效方式，但在实际的不动产管理中，很多企业的不动产完成一次性的装修改造之后便直接进行出售或者租赁，没有充分利用各方资源优势来对房产进行重新定位和进一步地更新改造，从而无法实现房产价值的最大化。此外，对于部分不动产来说，由于长期的租赁而没有定期进行维护，使其在实际的使用过程中极易因为设备和线路老化而出现安全问题。因此，为保证不动产的增值和保值管理工作的有效开展，需要切实地做好不动产的定位、维护以及改造优化工作，从而提高不动产的价值。

四、城镇集体企业不动产管理问题的根源分析

（一）资产繁杂，产权界定困难

在城镇集体企业的资产管理中，产权是管理的核心，而由于现有城镇企业固定资产的构成复杂，主要有联合社、城镇集体企业累积经营以及国家政策扶持投入等存在形式，这使得部分城镇集体企业的资产产权界定不清，归属不明。在资产产权管理中，不动产的管理也是其中复杂的内容之一。目前，对于城镇集体企业的固定资产的产权的管理主要依据上世纪90年代所确立的法律法规，这在一定程度又加大了资产产权的界定难度。

（二）相关法规不健全

城镇集体企业在国家经济改革过程中，对于企业的各项组织形式、分配机制以及产权主体等都进行了重组，使得城镇集体企业在运行中又出现了新情况和新问题，这些问题没有对应的法律法规来进行有效完善，从而造成管理失调，部分资产的重新管理无从下手，从而无法对企业资产的实际运行和现有的产权归属进行有效的划分和归置，严重影响着城镇集体企业的资产管理。而不动产作为企业资产管理的重要组成内容，在实际的产权方面也因为法律法规不健全而出现产权归属的争议，后续还需我国进一步完善现有产权方面的法律法规，从而为企业的资产管理奠定扎实基础。

五、对于加强城镇集体企业不动产管理的思考

（一）加强不动产的信息化管理，提高管理效率

信息化管理城镇集体企业的不动产，能够全面提高企业不动产的管理水平，避免部分公司因管理水平较低而出现管理不到位的情况。信息化管理主要包括两个方面，一个是利用信息化的手段来开展不动产具体信息的统计，这一方面需要结合市国资委的工作要求以及城市当地的资产管理系统来进行。具体统计内容包括不动产的数量、权属、账面价值、分布、利用现状、经营状况、盘活利用等，通过统计这些信息能够进一步地提升不动产管理信息的完整性。这一方面的例子有很多，如上海联社以产权资产管理系统为平台，要求各下属企业全面完整准确录入房屋信息、房屋出租信息及合同、及时更新不动产各类信息，这些不仅提高了各个企业对于不动产的管理水平，还有利于市国资委全面清查存量的不动产，提高不动产数据的完整性。另一个方面，需要利用信息化技术建立数据录入以及更新检查机制。如建立不动产的信息台账，这样能够保障不动产的台账与实际的不动产数据的一致性，进而能够进一步保证不动产数据的定期或不定期的更新，有效地推进不动产数据录入工作效率，实现不动产的规范化管理。

（二）严格规范不动产管理制度

不动产作为企业资产管理重要的一部分，需要依据健全的管理制度，才能最大程度地实现不动产的高效管理，促进不动产管理工作的高效开展。不动产的管理制度应依据不动产的实际效用，如租赁、出售、经营等来进行对应的管理制度的建立，管理内容主要包括不动产的验收，更新改造、维修、核算、盘点以及报废处置等，各个环节都需要依靠管理主管的有效监督，进而能够有效地确保资产管理制度的有效实施，确保不动产资料的安全完整以及信息的准确性。以不动产的租赁管理为例，健全的不动产租赁制度需要根据市国资委的指导意见以及相关企业在不动产出租方面的规定来进行修订和完善，从而能够提升不动产的出租效益，强化不动产的租赁管理效果。此外，不动产租赁平台的使用也需要根据市国资委的意见来进行完善。为了扎实推进不动产租赁工作，需要提升不动产的租赁监管能级，综合运用审计、专项检查、考核等方式加大监督力度，强化对违规行为的责任追究。通过不断提升管理层面的规范性要求，切实达到进一步规范不动产管理的上级要求与工作目的，推进不动产管理工作的扎实开展。

（三）持续推进不动产确权补证工作

由于历史遗留问题，很多企业的不动产存在年代久远但未进行相应的不动产产权证明的办理。为有效推进不动产的管理，需要对存量不动产进行相应的产权办理。一般根据不动产的存在时间来进行分层分类的不动产确权补证。如上海联社根据市国资委的指导意见将存量的不动产依据建成时间来进行相应的不动产的办理，第一类是指2007年12月31日前建成的建构筑物，将其按照“历史遗留办理通道”办理；第二类是指2008年1月1日至2016年12月31日期间建成的建构筑物，将这些建筑物按照“简易审批办理通道”办理；第三类是指2017年1月1日后建成的建构筑物，对于这类建筑物必须严格按照上海市建设工程相关规定开展相应的不动产确权登记工作。在这样明确的分类分层管理下，上海市高效地完成了大量不动产产权办理工作，取得了显著的不动产产权管理成效。例如因历史原因，上海民族乐器二厂大楼一直未对两次加盖形成的1幢七层、2幢四、五、六、七层办理产证。而在去年年初根据沪国资委改革〔2021〕76号文《关于开展本市市属国有企业不动产确权补证工作的通知》，上海民族乐器二厂积极开展不动产确权补证准备工作，完成了大楼的地界测绘、不动产面积测绘、房屋质量安全检测、消防安全设施评估整改等工作，并取得《市属国有企业建成不动产确权登记项目确认表》。这些企业因各种原因迟迟未进行不动产产权办理，而在扎实有效的不动产产权办理工作的推进中，有效地完成了相应的产权办理，证明了分层分类扎实推进不动产产权办理的方法的有效性，也为后续不动产产权办理工作开展提供丰富的借鉴经验。

（四）积极落实不动产的更新改造

不动产的更新改造是提高不动产效益的有效方式。而国家也鼓励企业的自主创新以及相应的城市建设更新项目，也会根据相应的项目的成熟度以及经济价值来进行相应的扶持。在国家政策的支持下，很多重点领域和重点企业可以积极参与到城市的更新中，根据不动产的实际经营情况以及城市需求等来进行不动产的统筹规划和开发，从而完成不动产实际经济效益的更新升值。在这一方面，有很多不动产成功实现相应的增值的例子，如上海市华生十厂厂区通过调整业态，同时经历改造，将原来老旧乱的老厂房改造成拥有230+房间的白领公寓（彩虹小居）。项目建成并投入运营后，公寓的房屋出租率达到了98%左右，接近满租，物业租金收入水平有了大幅度地提升。不动产的更新改造是受到国家以及城市政策所支持的不动产升值项目，不仅有利于企业获取更多的经济效益，也对城市建设、城市市容市貌改善以及城市基础服务质量等各个方面都大有裨益。在实际的不动产升值更新改造中，应严格依据市国资委的相应的指导意见来安全地完成相应的改造，从而能够有效地保证不动产的权益和价值。

六、结束语