住宅合作经济有广阔的发展前景。

　　首先，有充分的理论根据。

　　房屋的居住使用权，也属于财产权，是一项可以保障劳动者住有所居的重要产权。合作社住房不能上市交易，是为了防止投资投机活动使住房的使用功能发生变异，侵犯劳动群众的基本权利。此外，合作社住房的建造、分配、使用，也都遵循商品交换原则，住宅合作经济是市场经济的重要组成部分，而且更能体现公平、公正的社会主义原则。

　　我国已故著名马克思主义经济学家苏星同志，早在50年代就开始调查城市住房问题，于1957年发表文章，论述住宅作为耐用消费品的商品属性，分析当时房屋建造、分配、使用存在的违背价值规律的问题，提出相应政策建议。 从那时开始，他在研究我国社会主义许多重大经济理论问题的同时，把城市住房这样一个比较具体的问题，也列为自己的研究专题，长期关注。改革开放以后，他陆续发表近10部论文和专著，阐述城市住房制度改革问题。在1987年出版的《我国城市住宅问题》 一书中，他提出“发展城市住宅的多种所有制结构”，包括大力发展住宅合作经济和私人建房、公私合作建房等。1998年初，他又发表“合作住宅事业前景广阔”一文，肯定当时国内住宅合作社试点取得的成绩，分析了发展住宅合作社有6大好处，及需要研究的问题，期望取得更大的发展。2002年，学习出版社编辑出版《苏星自选集》，书中收入关于住房制度改革的文章仅有3篇，其中就包括这一篇，可见他对发展住宅合作事业的高度重视。

　　其次，有长期的经验积累。

　　早在19世纪40年代和50年代，英国、丹麦就有了住宅合作社兴起，后来在西欧、北欧各国及美、日等其他西方国家陆续发展，当年的苏联、东欧等社会主义国家，也采用这种形式，解决居民的住房问题，至今已有近200年历史。

　　20世纪80年代，瑞典国家联合储蓄银行和住房联盟，联合了3000多家住房合作社，每年提供的住房占全国新增房源的25%以上。加上其他没有加入该联盟的合作社的房源，合作住房约占全部住房供应量的40%；德国有2000多家住房合作社，提供的住房占住房总量31%；英国的住房合作社，也提供30%的房源；西班牙有1.1万个住房合作社，提供25%的房源；原苏联有住房建筑合作社近3万个，每年提供的住房约占总量的6%；原社会主义波兰的合作社建房，约占城市公有住房的60%；原捷克斯洛伐克约占40%，等等。

　　按照国际通行的住宅合作社章程，建房资金一般由社员认股1/3，国家资助1/3，银行长期低息贷款1/3。社员入社后必须参加住房储蓄，每月从工资中拿出一定比例，存入有关银行。存入一定限度，即有资格从银行贷款，向合作社买房或租房。政府还在土地供应、税收、建材供应等方面给予优惠。具体做法和优惠力度，各国不尽相同。例如，英国合作社购买私人土地所需资金，由政府提供无息贷款，并对合作住房免税，这两项优惠合起来相当于房价的约20％。合作社购买的土地产权归合作社所有，亦称公有土地，实际上最终优惠给了合作社社员。德国政府的优惠措施，一是提供低息或无息贷款，额度通常占建房费用的60%~70%，有的甚至高达90%，贷款期限一般为20年左右；二是由政府出面给予贷款担保；三是提供价格合理的土地；四是减免税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均给予减免和优惠；五是补贴住房租金，合作社住房如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。在日本，住宅合作社被称为“勤劳者住房协会”，国家颁布《勤劳者住房协会法》，明确规定日本的工人银行（劳动金库）、住房银行（住宅金融公库）对住房合作社承担融资义务。社员的购房资金，20%为个人住房储蓄，80%为银行贷款，贷款利息3%，还款期限35年。政府还在税收方面给予各种优惠政策，包括免除法人税、注册税、印花税，以及与土地相关的税收。另外，住房合作社的土地60％来源于国有土地，以较低的价格供应给合作社。

　　我国上世纪80年代后期和90年代前期，开展住宅合作社试点，也取得可喜成绩，积累了一定经验。如苏星同志1998年发表的文章所说：“截至1996年9月，住宅合作社已发展到5000多个，普及到20多个省市。从建设规模看，已从零星插建，发展为具有一定规模的合作住宅小区。天津市蓟县、宝坻县住宅合作社，云南省昆明市住宅合作社，北京市大兴县新兴住宅合作社等，都建设了10万平方米以上合作住宅小区。合作建房受到了城镇居民，特别是中低收入居民的欢迎，被誉为‘民心工程’”。 可惜的是，1998年底推出的房改，把十几年住宅合作试点取得的成绩，一风吹个无影无踪。有关部门对此再也不提，不禁令人扼腕唏嘘。

　　第三，有成熟、规范的管理制度。

　　加入住宅合作社的社员人数，几十人，上百人，上千人甚至上万人，各国一般不设上限。合作社实行民主集中制，社员大会或代表大会是最高权力机构，听取理事会、监事会的工作报告，决定大政方针并选举产生理事会、监事会成员。理事会负责日常经营管理，包括住房的选址、设计、建造、分配、物业管理，及有关专业人员和管理人员的选聘、任用等等，监事会负责监督理事会的工作是否合法依规，是否符合社员大会或代表大会的决定。

　　在住房的选址、设计、建造环节，住宅合作社的经营活动与开发商相似。但建好的房子不向社会出售，而是遵照事先定好的合约，按成本价格（含管理人员和专业人员的工资）将住房的排他性使用权，出租或出售给社员，不赚取任何利润，并且承担物业的日常管理和维修。可见，合作社的经营活动的目的，是为了保护社员即普通劳动者的居住权利，而开发商则不承担这样的义务，二者的性质根本不同。

　　住房合作社作为非盈利经济组织，具有法人资质，在政府监管下，依法经营，自负盈亏，并承担相应的法律责任。这与自然人之间的集资建房或合作建房，也有根本性区别。自然人集资合作，一旦经营失误，或发生亏损，或出现纠纷，或违法乱纪，很难界定和追究责任，政府几乎无法有效管理。自然人集资合作，即使成功了，出资人拥有房子的所有权，可以上市交易，难免最终成为投资投机的对象。这也是一个很大的不同。

　　住宅合作经济有了较大发展的国家，都在中央（联邦）、省（州）、市层面成了合作住房联盟或协会，作为行业自律组织，研究制定统一的规章制度，协调合作社之间的关系，提供法律、技术咨询，开展业务交流和培训，编印刊物，开展宣传等等，协助政府对行业进行管理。

　　第四，有深厚的群众基础，广阔的市场需求。

　　面对高耸入云的房价，消费者做出许多无奈的选择。有人在网上发起不买房运动，不少人响应，尽管不会有什么结果，却广受民众同情。更有人受国外住房合作社启发，自发地开展集资合作建房。由于国内相关法律和制度缺失，人们不能建立具有法人资质的合作社，只能是自然人之间的集资合作。没有法人地位，也就得不到到政府以及银行等的任何支持。仅凭乌合之众拼凑的资金，与强大的开发商们开展竞争，仅在土地取得环节，就已是必败无疑。尽管鲜有成功的案例，尽管前途暗淡、希望渺茫，但近十几年间，合作建房运动可以说是此伏彼起，前仆后继，遍及全国。北京、上海、天津、广州、深圳、武汉、沈阳、杭州、温州……，几乎所有一、二线城市，都有人为此不懈努力。北京的于凌罡、温州的赵智强、沈阳的吴卓、天津的刘革学、深圳的林立人、广州的魏琨等，就是其中有代表性的人物。

　　他们颇为苍凉，近乎悲壮的努力表明，广大劳动群众对现行住房制度十分不满，对于改革住房制度，发展住宅合作经济充满期待。如果我们早日推出这项改革，不仅会获得群众拥护，而且能聚集大量资金，为房地产业的供给侧，开辟一条新的康庄大道，带动建筑业、建材业及相关产业的发展。大量普通工薪阶层的购买力，从开发商的渠道分离出来，也可以使商品房市场里的过度投资投机受到抑制，起到釜底抽薪的作用。

　　总之，住宅合作经济有广阔的发展前景。不仅可以缩小贫富差距，使人民群众有更多的获得感，而且符合中央关于加大供给侧结构性改革力度的精神，有助于推动整体经济的发展。

　　我国改革已进入深水区，各方面的改革互相交错、牵制，往往是牵一发而动全身。比较起来，住房制度改革所受牵制相对较小。例如发展住宅合作经济，不需要对现行法律做根本性修改，只需增加新的法律规定即可。没有增加之前，可提请人大授权开展试点。这项改革一旦推出，土地制度、财税制度、投融资制度、金融制度等，都会相应跟进，做出调整。住房制度改革可以为推动全面改革，做出积极贡献。

　　现行城市住房制度必须改革，也能够改革，这就是本文的结论。

（作者为中国土地勘测规划院研究员）