正确处理好商品住宅开发中的两个关系

众立房产开发公司总经理 夏连珊

目前，上海房地产市场尚处在起步阶段，与社会主义市场经济的要求还甚远。从现状分析，一方面，偌大的上海市至今还没有形成一个完整的买卖交换商品房的真正场所，仅有些小型的房产交易、展示活动，充分说明了信息量少、规模以及技术设备运用落后等不足之处；另一方面，市场供求双方的实际情况也存在着很大的差异，直接或间接地对房地产市场产生诸多不利的因素。同时，国家宏观调控的方针、政策、法规也会给这个形成中的市场产生作用。现对影响房地产市场发展的两个关系谈两点看法。

一、正确处理好商品住宅开发的经济效益和社会效益之间的关系

社会主义市场经济要求在发展商品住宅时，必须考虑到它的经济效益和社会效益。在实际过程中，两者之间的关系如何处理，很值得研究。开发经营商品住宅，应当遵循“贡献政府，造福人民”的宗旨，毋庸置疑。同时，面对市场经济，房产开发企业必须考虑到自身生存的利益，尽可能取得合理的经济利益，这也无可非议。因此，在商品住宅开发中，应求得经济效益和社会效益的统一。这种统一，主要体现在以下两方面；

一是价格要合理。既要使消费者能够接受，又要使开发企业能获得合理的利润。目前，有些开发企业盲目地开发高级别墅、花园住宅等盈利大的商品住宅，结果造成市场供求失调。当然，对大多数开发企业来说，头脑还是清醒的，他们看到了贴近普通居民生活水平的微利房市场的广阔前景，不为了追求一时的高额利润而盲目投资，较好地做到经济效益和社会效益的统一。我们公司的开发目标是普通微利商品住宅，已经考虑到经济效益和社会效益的统一。

要掌握好商品住宅的售价。一方面，开发企业要正确对待企业的利润，要有一定的利润，但不能片面追求高额利润甚至暴利；另一方面要严格控制住宅造价，努力降低成本。据有关部门的详细调查，本市房地产开发项目从前期筹备、动迁、建设到验收的整个环节，共计有182个收费项目，其中有拆迁收费36项、建设设计费10项，以及其他名目繁多的收费。在这182个收费项目中，经核查共有83项属于不合理、不合法、近乎“盘剥”性质，对开发商来讲是沉重的包袱，而且造成商品住宅售价的上涨。最近市政府已重视这一问题，要推出保护房地产开发企业合法权益的重要举措，将取消从房地产前期开发建设到竣工验收的83项乱收费项目。这就增强了开发企业搞好商品住宅建设的信心。

二是质量，就是商品住宅的质量要提高。要提高规划、设计等前期工作的质量，切实做到经济、适用、美观。要抓好施工工程质量，确保工程的合格率，提高优良率，加强监督，杜绝唯利是图、偷工减料、建筑材料不合格等不良行为，以免造成商品住宅质量低劣，影响用户使用。目前有些商品住宅质量不高，渗、漏、壳、裂等质量通病依然存在，以致购房者付了款而住不进去，住进去又维修困难，居民颇有怨言。总之，质量与价格同样是经济效益和社会效益两者统一的体现。

目前商品住宅开发中存在结构失调现象。一方面，普通居民住宅远远不能满足需要，而另一方面，高档住宅和别墅已超过市场实际需求，销售不畅。在这样的情况下，国家必须实行宏观调控，限制高档建筑项目，鼓励发展普通居民住宅。政府规定，开发企业每年必须按照其当年销售面积的20％向国家提供廉价商品房(亦称“贡献房”)，以此作为政府抑制商品住宅高额利润的一种调控手段。不过，这一规定对不同的开发品种，都采取同一的行政措施就显得不尽合理。对于开发高级商品住宅的企业来说，还能够或者应当承担20％廉价房负担，而对于开发普通微利商品住宅的开发企业，既得不到高利，又得冒风险，如再承担20％贡献房的压力，这无论对开发企业的发展，还是对开发普通微利商品住宅都是不利的。政府在制定政策时一定要针对不同的开发品种区别对待。包括土地使用制度、国家税收制度、商品房价格制度、买卖转让法定程序等等，一定要有规范性、指导性和操作性。对于那些愿意以解决普通居民需要或者开发用于市政动迁、旧区改造急需的大批廉价商品住宅，政府不仅无需令其上交贡献房，而且还应在土地征用、市政配套、税费征收等方面给予优惠政策，这样才能从根本上降低开发成本、降低售价。一个稳定健康的房地产市场，离不开国家政策、法规，也离不开开发企业的努力。普通住宅是房地产业的发展方向，在国家政策的扶持下，经过开发企业的努力，将经济效益和社会效益统一起来，就能把中低收入居民的住房问题逐步解决好，

二、正确处理好商品住宅的开发和售后服务管理之间的关系

一个完善的市场，应当包括商品的生产、流通、消费以及相配套的服务管理。短线产品应当这样，长线产品也应当这样。因此，商品房的售后服务管理是整个房地产市场不可缺少的组成部分。

然而目前普遍存在“重开发、轻管理”的思想。不少开发企业对日益增加的商品住宅，要么因资金、技术、人员等原因而无能力管；要么因赔本、吃力不讨好等原因而不愿意管；要么随之任之，或委托代管，或草率应付。而由于以下一些原因，目前物业管理比较混乱：(1)商品住宅产权多样化，包括个人产权、单位产权、使用权以及个人、单位各持部分；(2)不同产权性质的商品住宅同一地，前后左右，各幢产权性质不一，甚至同幢住宅上下产权也不一；(3)物业管理内容和要求没有统一标准，造成较大的收费额差别；(4)管理人员素质、服务态度和技术水平有很大不同，等等。物业管理的落后直接造成开发公司与管理部门、施工单位以及用户之间的矛盾。这些矛盾不解决，长此以往，必将成为制约上海房地产市场健康发展的重要因素。

为了使物业管理工作健康有序地发展，笔者认为，需要从以下几方面采取措施。

要克服“重建轻管”的思想，提高对物业管理工作重要性的认识。搞好物业管理，可以改善居民的生活环境、生活质量；可以延长建筑物和公用设施的使用寿命，提高其经济价值；可以加强社会治安，有利于安居乐业；可以提高市民的精神文明素质，改变城市面貌。对开发企业来说，物业管理方面的承诺和实力是影响销售业绩的重要因素，房产开发企业不仅要积极开发适应市场需要的商品住宅，以满足人民大众居住条件要求，而且应当将商品住宅的售后服务列入企业整个生产经营过程中。还要让全社会都能认识物业管理，以有效的管理、优质的服务、合理的收费，使居民感受到他们是最大的受益者，让他们看到物业管理带来的好处，唤起他们的参与意识，从各方面形成推动物业管理的合力。

要改革封闭式的、行政性的房产管理体制，实行社会化、专业化、经营型的物业管理方式，建立新的住宅物业管理机制和体制。物业管理公司要执行建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，建议地方政府制订统一的物业管理标准，加强对物业管理公司的指导和管理，提高行业素质，提高管理人员的素质，服务态度和技术水平，使他们能规范行为，搞好各项物业管理工作，为群众提供良好的便民服务，解除购房者的后顾之忧。

要解决好物业管理的经费来源。物业管理收费应遵循合理公开与住户的收入水平相适应的原则。物业管理收费以物业管理服务所发生的成本为基础，结合物业管理单位的服务质量、服务深度合理核定。目前我们的管理费标准普遍较低，造成房屋管理开支入不敷出，难以调动管理部门和管理人员的积极性。笔者认为，与居民收入的增加同步发展，管理费用也要相应提高，使管理者有利可图，用户也愿意支付，物业管理才能走上正规。

最近购房者向有关部门投诉中，物业管理方面的投诉占了很大比重，反映了物业公司和业主之间存在着一些矛盾。有些业主因不满物业公司的服务或认为物业管理费过高而拒付管理费。为了避免物业管理的纠纷，看来要做好以下工作：在收费方面，物价管理部门已有明文规定的，应按规定标准收费；暂未规定收费标准的，物业公司应在合理、合法、平等、自愿、等价有偿的基础上与业主协商收费。在管理服务方面，物业公司的管理、服务内容要明确、具体，并形成制度化、规范化。在业主方面，要理解、配合、支持物业公司的管理、服务工作。应该看到，物业管理是一项新的工作，大家缺乏经验，有关法规有的尚未出台，有的还不够完善，因此存在一些矛盾是难以避免的。只要各方面不断改进自身的工作，物业管理工作就能逐步得到提高，逐步走上正规。服务态度的改变，服务质量的改善，管理水平的提高，定能改善居民的生活环境，有利于安居乐业，这是房地产深化改革的重要内容。

笔者相信，正确处理好商品住宅开发的经济效益和社会效益两者之间的关系，正确处理好开发和售后服务管理两者之间的关系，上海的房地产市场就能健康地发展起来，广大居民的居住问题有望逐步得到解决，于国于民都是大好事。